putrahartanah

Proses Menjual Rumah (Hartanah) di Malaysia

Proses Jual Rumah di Malaysia

  1. Penetapan Harga Jualan
  2. Dokumen Yang Perlu Disediakan
  3. Keadaan Rumah Cantik dan Bersih
  4. Pemasaran Dan Pengiklanan Hartanah
  5. Urusan Bank Dan Guaman

Menjual rumah merupakan satu proses yang panjang serta melibatkan aspek-aspek teknikal dan juga perundangan. Bagi mereka yang pertama kali membeli rumah atau menjual rumah, pastinya masih kabur dengan proses penjualan rumah. Di Malaysia, transaksi penjualan hartanah adalah sangat aktif setiap tahun. Bagi menjamin kelancaran dalam urusan transaksi tersebut, kerajaan telah menwujudkan badan-badan kerajaan dalam mengawal selia industri hartanah di Malaysia seperti Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH Malaysia) dan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Manakala di sektor swata pula badan profesional seperti Ejen Harta Tanah, Jurunilai Bertauliah dan Pengurus Harta, diwujudkan bagi membantu dalam penglibatan industri hartanah Malaysia. Peranan golongan profesional ini adalah penting bagi memberi kelancaran proses jualan serta keselamatan dan hak sebagai pembeli atau penjual terjamin. Sekiranya tidak dikawal, mungkin akan muncul pihak yang tidak bertanggungjawab dengn mengambil kesempatan ke atas penjualan tersebut.

Dalam artikal kali ini saya ningin berkongsi bagaimana cara menjual rumah dan apakah aspek-aspek yang perlu anda diambil tahu sebelum menjual rumah.

1) Penetapan Harga Jualan

Biasa kita dengar orang cakap nak jual rumah kena ikut harga ‘Market Value’. ‘Market Value’ ini bermaksud harga pasaran terkini bagi sesebuah hartanah dan pihak bank hanya memberikan pinjaman berdasarkan nilaian harga pasaran ini.

Persoalannya, bagaimana kita nak tahu harga Market Value ni?

Terdapat beberapa cara mudah untuk mengetahui harga pasaran rumah, antaranya adalah dengan merujuk kepada pihak bank, jurunulai bertauliah, ejen hartanah ataupun buat sendiri analisa harga pasaran. Disini saya nak berkongsi serba sedikit cara untuk anda setkan harga rumah anda. Ambil tahu 2 penanda harga ni dahulu sebelum anda tetapkan harga jualan rumah anda.

  • Harga Transaksi – iaitu harga hartanah yang sudah terjual dan direkodkan oleh Jabatan Penilaian Perkidmatan (JPPH)
  • Harga Pesaing – ‘Asking Price’ terkini iaitu berapa harga yang penjual lain pasarkan sekarang.

Pertama, semak berapakah harga transaksi terkini bagi bagi hartanah yang telah terjual di kawasan sekitar perumahan tersebut. Nilaian diambil berdasarkan perbandingan bagi hartanah yang sama jenis (compare apple to apple). Data tersebut boleh didapati ddaripada sumber Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH Malaysia) ataupun melalui website brickz.my.

Kedua, buat sedikit kaji selidik berapakah harga pesaing-pesaing di kawasan tersebut. Proses yang sama diambil dengan membandingkan hartanah yang sama jenis di pasaran terbuka atau di website-website hartanah seperti di mudah.my, propertyguru dan iproperty.

Melalui kedua-dua cara ni kita akan dapat mengetahui trend pasaran harga hartanah terkini di sesebuah kawasan. Samada trend harga hartanah itu sedang menaik ataupun menurun. Selain tu, terdapat beberapa faktor penyesuaian yang perlu diambil kira dalam menentukan harga pasaran rumah anda seperti lokasi, topograpfi, bentuk, design, saiz, usia, kerosakan, tambahan ubahsuai dan lain-lain.

Bila dah tetapkan berapa harga jualan rumah, barulah kita dapat membuat anggaran berapakah keuntungan jualan rumah tersebut. Ianya selepas ditolak baki pinjaman dan kos-kos lain. Di sini barulah kita tahu berbaloi ke ke menjual rumah tersebut. 🙂

2) Sediakan Dokumen Lengkap

Sebagai pemilik, anda perlulah menyediakan dokumen-dokumen berikut bagi memudahkan proses jualan rumah:

  • Salinan IC
  • Salinan Geran
  • Salinan S&P
  • Penyata Baki Pinjaman
  • Cukai Tanah
  • Cukai Taksiran

Ini merupakan dokumen asas yang diperlukan oleh pihak peguam, ejen hartanah dan bank bagi urusan jualan dan proses pertukar hakmilik hartanah. Terdapat kes tertentu yang memerlukan dokumen tambahan yang lain. Sekiranya dokumen ini hilang, anda perlulah cepat-cepat mendapatkan salinannya samada daripada pihak bank, lppsa, pemaju atau peguam lama anda.

Selain itu, pastikan juga semua bil-bil lain seperti utiliti (api, air dan indah water) dan bil maintenance dibayar terlebih dahulu sebelum menjual rumah tersebut.

3) Pastikan Rumah Dalam Keadaan Baik & Cantik

Keadaan rumah menjadi daya penarik utama di kaca mata pembeli! Ini adalah faktor kedua terpenting yang dinilai oleh bakal pembeli selepas faktor harga. Rumah yang cantik, bersih dan dalam keadaan baik akan mudah terjual berbanding dengan rumah yang kurang terjaga! Kerana manusia membeli berdasarkan emosi. Malah, pembeli ni biasanya nak rumah yang cuci kaki je boleh terus masuk.

Sekiranya terdapat kekurangan, anda perlulah mengatasinya terlebih dahulu seperti:

  • Baiki kerosakan
  • Mengecat rumah
  • Potong rumput/pokok
  • Dalam dan luar rumah bersih
  • Susun atur barangan teratur

4) Pemasaran dan Pengiklanan

  • Pengiklanan Secara Online
    Sekarang zaman online jer. Kebanyakkan dari pelanggan yang nak beli rumah akan buat kajian dan carian di internet. Kemudian, baru akan menghubungi ejen bagi melihat rumah. Kita dapat melihat bertapa pentingnya pengiklanan secara online ini bagi mencapai kepada pelanggan. Pelbagai channel pengiklanan yang digunakan untuk memasarkan rumah anda.
    Contohnya, di website hartanah seperti Propertyguru.com, Iproperty.my, atau di marketplace seperti Mudah.my. Selain itu, anda juga boleh gunakan sosial media seperti Facebook dan Instagram untuk cari prospek.
    Kekurangan bagi kaedah ini adalah anda perlu mengeluarkan kos bagi membuat pengiklanan yang efektif secara online. Kalau tak, iklan akan sendu sikit!
  • Pengiklanan Secara Offline
    Salah satu cara pengiklanan ofline yang mudah adalah dengan menggantung banner “FOR SALE” depan rumah anda beserta nombor telefon anda. Ini untuk pembeli yang datang survey dan mereka yang berada di sekitar kawasan tersebut.
    Selain itu, anda juga boleh menggunakan kaedah pemasaran “word to mouth” dan di whatsapp group. Dengan cara ini, anda akan mendapat bantuan promosi daripada keluarga, jiran-jiran dan rakan-rakan.

5) Urusan Pinjaman Bank & Guaman

Setelah bakal pembeli berpuas hati dan bersetuju untuk membeli rumah tersebut, pembeli akan membuat bayaran ‘booking’ sebanyak 3% daripada harga rumah sebagai “tanda jadi” atau “tanda setuju” dalam pembelian. Kebiasaannya pembeli akan membuat pinjaman perumahan samada dari bank atau pinjaman kerajaan (LPPSA) bagi membeli rumah. Kriteria penting yang perlukan oleh bakal pembeli bagi membuat pinjmanan adalah:

  1. Semak Kelayakan Kinjaman – Formula DSR = (Komitmen lama + Komitmen rumah yang hendak dibeli) Ă· Pendapatan bersih x 100
    * Pastikan DSR kurang dari 70% bagi pinjaman bank.
  2. Semak CCRIS (Central Credit Reference Information System) – CCRIS ialah rekod kewangan yang diselia dan dipantau oleh Bank Negara Malaysia untuk melihat corak pembayaran pinjaman, sebarang komitmen bank serta hutang anda.
    *Pastikan rekod CCRIS anda adalah baik.
  3. Dana Kewangan Cukup – Pastikan anda mempunyai dana kewangan sekitar 13% – 15% daripada harga rumah bagi membayar kos deposit dan kos guaman.
    *Boleh menggunakan sumber kewangan cash atau pengeluaran KWSP.

Kebiasaannya, urusan pinjaman mengambil masa sekitar 1-3 minggu. Selepas mendapat kelulusan pinjaman, barulah pembeli akan melantik pehuam bagi urusan pindah milik.

Rumah jenis pegangan bebas (Freehold) kebiasaannya mengambil masa sekitar 3-4 bulan untuk tukar nama. Manakala rumah jenis pegangan pajakan (Leasehold) pula mengambil masa lebih kurang 6-7 bulan.

Selepas selesai proses pindah milik tersebut, pihak peguam akan menghubungi pemilik baru bagi mengambil kunci rumah. Manakala, pemilik lama akan mendapat baki wang hasil jualan rumah tersebut. Maka, semua proses jualan telah selesai.

Kongsi Kepada Rakan Anda:

Leave A Comment

Your email address will not be published.